Eigendom

Eigendom is het meest volmaakt zakelijk recht op een eigen goed. Er zijn drie soorten rechten op een eigendom:

  1. Genieten: indien je de eigenaar bent van een appelboom, geniet je van het recht om de appelen te plukken.
  2. Beschikken: wanneer ik beschik over een goed, heb ik het recht om ermee te doen wat ik wil. Zo mag ik bijvoorbeeld mijn gsm kapotmaken, weggeven of verkopen.
  3. Gebruiken: daarbovenop het ik het recht om mijn eigendom te gebruiken of beheren. Ik mag hier dagdagelijks mee bezig zijn.

1. Kenmerken

Het eigendomsrecht bevat drie grote kenmerken: eeuwigdurend, allesomvattend, exclusief. Het eigendomsrecht duurt zolang als het goed waarop het betrekking heeft. Het kan niet tenietgaan, enkel worden overgedragen. Het omvattende karakter wil zeggen dat de eigenaar alle bevoegdheden heeft die niet door de wet of contractueel zijn uitgesloten of aan derde zijn toevertrouwd. Het volle eigendomsrecht kan slechts aan één persoon tegelijk toekomen.

2. Roerende en onroerende eigendom

  • Onroerende eigendom

Belangrijk hierbij is het verschil tussen afpaling en afsluiting.

Afpaling

Bij afpaling plaatst men palen of tekens op de scheidingslijn tussen 2 gronden. Deze scheidingslijn is gemeenschappelijk. Hiermee probeert men de juiste eigendomsscheiding tussen 2 erven te bepalen. Dit is een zeer belangrijke activiteit voor vrederechters en landmetersexperten. Geschillen omtrent afpaling gaan naar de vrederechter en de landmetersexperten gaan de palen daadwerkelijk in de grond plaatsen. Het wegnemen of verplaatsen van palen is uitermate verboden, dit kan leiden tot een strafklacht.

Afsluiting

De afsluiting is een eenzijdige daad, dit is de manier waarop u de eigendom afsluit van de geburen. Hieromtrent bestaat het ladderrecht. Dit wil zeggen dat men de eigenaar van de omheining moet binnen laten voor het onderhoud van de omheining. De buur mag als het ware een ladder tegen de omheining plaatsen om zo naar de andere kant te klimmen, zodat hij langs de andere kant de omheining kan onderhouden.

We zien bij de onroerende eigendom een aantal juridische beperkingen.

Onvervreemdbaarheid: echtgenoten mogen jegens elkaar geen onroerende eigendommen overdragen. Zo kan een koop tussen echtgenoten niet geschieden.

Erfstelling over de hand: het is verboden om een erfenis rechtstreeks aan de kleinkinderen te geven en zomaar de eigen kinderen over te slaan.

Betrekkingen van nabuurschap

Voorbeeld: problemen zoals blaffende honden, kraaiende hanen, enz.

Zaken omtrent deze materie worden beslecht voor de vrederechter. Wanneer de vrederechter bevestigt dat er sprake is van burenhinder, moet er een compensatie betaald worden.

Rechtsmisbruik: hiervan is sprake wanneer iemand zijn recht voor andere doeleinden gebruikt dan waartoe het bij wet bestemd is.

Beperkingen uit openbaar nut

Voorbeeld: monumenten, milieu, ruimtelijke ordening, enz.

Binnen de onroerende eigendom krijgen we te maken met het waterrecht. Indien een waterbron zich op het erf bevind, is men vrij om deze te gebruiken. Maar wanneer het water naar een lager gelegen erf loopt, mag je dit niet tegenhouden en terug naar boven pompen. De bevaarbare waterlopen zijn openbaar domein, dit water mag men gebruiken maar men heeft hier vaak een vergunning voor nodig. Een meer behoort ook tot het openbaar domein, terwijl een vijver toebehoort aan de eigenaar.

  • Roerende eigendom: opsplitsen in lichamelijke roerende zaken en brieven.

*Lichamelijke roerende zaken: deze hebben een materieel bestaan en kunnen verplaatst worden.

Voorbeeld: een wagen, een televisietoestel, enz.

*Brieven

De geadresseerde wordt eigenaar van de brief bij ontvangst. Er bestaat een vertrouwelijke briefwisseling tussen advocaten, waardoor het niet mogelijk is om te onderhandelen. 

3. Mede-eigendom

3.1. Multi-eigendom en tontine

Er is sprake van multi-eigendom(of time-sharing) wanneer verschillende personen achtereenvolgens exclusief gebruik maken van een onroerend goed. Het is een soort van vakantieformule. In eerste instantie lijkt dit zeer aantrekkelijk voor personen die niet over voldoende financiële middelen beschikken om een onroerend goed te verwerven. Zij kopen als het ware het recht om één of meer weken per jaar te verblijven in een ingerichte woning als vakantieverblijf.

Er zijn een aantal variabelen die de prijs voor de time-sharing bepalen:

*Het seizoen

*De inrichting

*De ligging van de woning

*De winstmarge van de verkoper

De kandidaat-kopers kunnen met allerlei zaken geconfronteerd worden (valse beloftes, een tekort aan noodzakelijke informatie in de contracten, agressieve verkoopmethodes, enz.). Het is niet moeilijk om een time-sharing aan te gaan maar er vanaf geraken is veel moeilijker. In tussentijd blijven de hoge onderhoudskosten lopen.

De tontine gaat men aan bij een koop-verkoopovereenkomst. Twee of meer personen komen overeen dat de langst levende uiteindelijk de eigenaar wordt. Op deze manier kan men er zeker van zijn dat het goed na het overlijden naar hun partner gaat.

Voorbeeld: twee partners kopen samen een huis (gehuwd of niet gehuwd). Zij sluiten een overeenkomst waarin zij verklaren dat de overlevende partner geacht zal worden steeds de volledige eigenaar te zijn geweest.

3.2. Toevallige mede-eigendom

Toevallige mede-eigendom ontstaat onafhankelijk van de wil van de mede-eigenaars. Iedere mede-eigenaar heeft een deel in het eigendomsrecht, hij mag zijn deel met hypotheek belasten maar bij beslag heeft de schuldeiser het recht om een verdeling te vorderen en tussen te komen.

Voorbeeld: een nalatenschap die openvalt waardoor meerdere erfgenamen eigenaar worden van een goed.

Geen van de mede-eigenaars kan worden verplicht in onverdeeldheid te blijven. Zij kunnen vragen om het onroerend goed te verdelen, ongeacht hoe groot of hoe klein zijn aandeel is. Zij kunnen wel overeenkomen om gedurende een bepaalde tijd niet uit onverdeeldheid te treden, maar deze periode mag niet langer zijn van 5 jaar. Deze overeenkomst kan wel worden hernieuwd.

Voorbeeld: een vader van 12 kinderen sterft. Hij heeft in Brasschaat een grond met een prachtige villa. Hij heeft altijd alle mogelijke weides rond zijn huis opgekocht. De kinderen moeten de keuze maken tussen verkopen of verkavelen. De helft van de kinderen wil verkopen en de andere helft wil verkavelen. Uiteindelijk hebben de laatsten de andere 6 kinderen uitgekocht en zijn beginnen verkavelen. Hieruit blijkt dat niemand in onverdeeldheid moet blijven, de kinderen moeten iets overeenkomen.

3.3. Vrijwillige mede-eigendom

Er is sprake van vrijwillige mede-eigendom wanneer meerdere personen samen eenzelfde goed verwerven.

Voorbeeld: twee of meerdere personen kopen samen een huis, zij zijn beide vrijwillige mede-eigenaars.

3.4. Gedwongen mede-eigendom

Gedwongen mede-eigendom kan ontstaan door de wil van partijen of door de wet. De mede-eigenaar kunnen de verdeling niet aanvragen.

Voorbeeld: gemeenschappelijke traphal in een appartementsgebouw.

Het belangrijkste geval van mede-eigendom is het appartementsrecht. Hierin maakt men een onderscheid tussen de private eigendom en de gemene delen.

*De private eigendom: de gedeelten die toebehoren aan een specifieke mede-eigenaar

Voorbeeld: het appartement zelf, een eigen parkeerplaats, enz.

*De gemene delen: de gedeelten die gemeen zijn voor alle mede-eigenaars

Voorbeeld: de inkomhal, de gangen, de liften, enz.

Voor ieder appartementsgebouw wordt er een basisakte en een reglement van mede-eigendom opgesteld. De privatieve en gemeenschappelijke delen worden beschreven in de basisakte (basisafspraken). In het reglement gaat men de basisakte verder uitwerken. Hierin worden rechten en plichten van alle mede-eigenaar beschreven, de verdeling van de last, de syndicus, etc. De syndicus is de wettelijke vertegenwoordiger van de Vereniging van Mede-eigenaars. Dit is de persoon die de dagelijkse uitvoering moet doen van de werkzaamheden die door de algemene vergadering of de Raad van Bestuur worden beslist.

De regeling omtrent de gemene muur(mandeligheid) is opgenomen in de regelgeving van erfdienstbaarheden. We spreken van een gemene muur wanneer de muur dient als scheiding tussen gebouwen of wanneer hij tot scheiding dient tussen binnenplaatsen en tuinen, en zelfs tussen omheinde erven in de velden. Alle grachten tussen twee erven worden vermoed gemeenschappelijk te zijn, indien er geen teken is van het tegendeel. Een haag tussen twee erven wordt geacht gemeen te zijn, tenzij het tegendeel blijkt.

Er bestaan een aantal rechten op de gemene muur. De mede-eigenaar mag de muur schilderen, beslaan met latten, aanplanten, enz. Wegens toelating van beide eigenaars mag men openingen maken in de muur. De buur mag de scheidingsmuur in geen enkel geval gebruiken als steun.

In principe betalen de eigenaars samen voor deze muur, maar in de realiteit blijkt dat hieromtrent veel discussies ontstaan. Dit is meestal wanneer één iemand niet wil betalen.

Voorbeeld: de gemeenschappelijke muur begint het te begeven (dekstenen brokkelen af). De ene buur wil hem repareren en wil de kosten delen. De andere buur wil dit niet doen aangezien hij geen last heeft van de afgebrokkelde dekstenen. Hierdoor ontstaat er een discussie. De ene buur heeft recht op een bijdrage, dit blijkt uit het burgerlijk wetboek.

4. Hoe verkrijgt men eigendom ?  

Het eigendomsrecht kan verkregen worden door de toe-eigening, de vinding en de natrekking.

4.1. Toe-eigening

Er is sprake van toe-eigening wanneer iemand zich in het bezit stelt van een zaak die aan niemand toebehoort. Een goed dat aan niemand toebehoort kan worden toegeëigend. Hierbij kan het gaan om een goed dat nooit een eigenaar heeft gehad (zoals vissen of wilde dieren) of een goed dat door de eigenaar vrijwillig werd achtergelaten.

Gemene goederen, verloren goederen en achtergelaten goederen kunnen nooit worden toegeëigend.

4.2. Vinding

Eigendom kan ook verkregen worden door vinding. Hierbij ontdekt men een goed of treft men een goed aan dat geen eigenaar heeft.

Voorbeeld: een schat.

De eigendom van een gevonden zaak behoort aan diegene van wie het erf is. Stel, ik graaf in mijn eigen tuin en ik vind een schat, dan is deze voor mij. Wanneer de schat in het erf van iemand anders gevonden wordt, dan behoort de schat voor de helft aan de vinder en voor de andere helft aan de eigenaar van het erf.

4.3. Natrekking

Eigendom kan ook verkregen worden door natrekking. Degene die eigenaar is van de ondergrond, is ook eigenaar van alles wat nadien wordt nagetrokken. Er is dus sprake van twee zaken, de ene zaak is de hoofdzaak en de andere zaak is de bijzaak. Hiertussen bestaat er een materiële band.

Het opstalrecht is het tijdelijk zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen, geheel of gedeeltelijk, op, boven of onder andermans grond te hebben. Hierbij verleent men een tijdelijk eigendomsrecht zonder dat hij een eigendomsrecht heeft op de grond. Het opstalrecht bevat een maximumtermijn van vijftig jaar.

4.4. Verjaring

Eigendom kan ook verkregen worden na verloop van tijd. Men kan onroerende goederen verkrijgen door verkrijgende verjaring.

Voorwaarden

*Een voortdurend bezit

*Een onafgebroken bezit

*Een openbaar bezit

*Bezit als eigenaar

*Bezit van minstens 30 jaar

Dit is een bepaalde vorm van eigendomsverkrijging waardoor iemand die gedurende een lange tijd het bezit van een zakelijk recht heeft gehad, hiervan ook houder is geworden. De bezitter wordt dan automatisch eigenaar. Verkrijgende verjaring zien we enkel binnen het goederenrecht.

4.5. Levering

Dit is een vorm van eigendomsverkrijging aan de hand van een overhandiging. De eigenaar kan veranderen wanneer iemand iets schenkt (handgift).

Voorbeeld: overdragen van de sleutel na aankoop van een huis.

5. Sanctie van eigendom  

Het eigendomsrecht kan door verscheidene vorderingen beschermd worden.

Door:

*Bezitsvorderingen

*Vorderingen tot vergoeding voor de schade, vloeiende uit schending van het eigendomsrecht

*Door klacht wegens namaak

*Door revindicatie

De revindicatie is de vordering waarbij een persoon tegen een derde-houder de teruggave eist van een zaak, waarvan hij beweert, dat ze hem toebehoort. De eigenaar mag zijn zaak terug vorderen van degene die het zonder recht bij zich houdt.