Een erfdienstbaarheid is een last die op een lijdend erf wordt gelegd tot gebruik, nut en voordeel van een heersend erf.
Voorbeeld: een recht tot doorgang over andermans erf.
1. Hoe onstaan erfdienstbaarheden ?
Een erfdienstbaarheid ontstaat
*Door de natuurlijke ligging van de onroerende goederen
*Door de wet
*Door een overeenkomst
Natuurlijke erfdienstbaarheden
Een natuurlijke erfdienstbaarheid ontstaat uit de natuurlijke ligging van de onroerende goederen. Er bestaat er slechts één, namelijk de waterafloop. Een grond ligt hoger of lager, waardoor er een helling ontstaat. De eigenaar van het lager gelegen onroerend goed mag er niet voor zorgen dat de afloop verhinderd wordt. Men mag het water niet tegenhouden. We hebben het hier over natuurlijk water zoals regenwater, smeltwater, bronwater, enz. De eigenaar van het lager gelegen erf kan geen schadevergoeding eisen van de eigenaar van het hoger gelegen erf. Men kan enkel en alleen een procedure opstarten voor de vrederechter.
Wettelijke erfdienstbaarheden
Dit zijn erfdienstbaarheden die het algemeen nut dienen (bv. geklasseerde monumenten).
Conventionele erfdienstbaarheden
Heel wat erfdienstbaarheden kunnen door de mens worden gevestigd bij wijze van overeenkomst, door de bestemming van de huisvader of door verjaring.
Bij wijze van overeenkomst
Men kan een erfdienstbaarheid aangaan bij overeenkomst, dit ten voordele of ten nadele van zijn erf. De overeenkomsten vinden we terug op het hypotheekkantoor.
Door de bestemming van de huisvader
Wanneer de eigenaar van twee erven, op het ene erf een erfdienstbaarheid vestigt ten voordele van zijn ander erf. Dit kan enkel voor voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden.
Door verjaring
Voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden kunnen ook door de 30-jarige verjaring gevestigd worden.
2. Soorten erfdienstbaarheden
We kunnen erfdienstbaarheden onderverdelen op basis van een aantal criteria.
Er kan een onderscheid worden gemaakt op basis van het ontstaan van de erfdienstbaarheid.
*Natuurlijke erfdienstbaarheden
Voorbeeld: afsluiting en afpaling van een elkaar grenzende eigendommen.
*Wettelijke erfdienstbaarheden
Voorbeeld: gemene muur, ladderrecht.
*Conventionele erfdienstbaarheden
Voorbeeld: recht van doorgang.
Ten tweede, kan er een onderscheid worden gemaakt tussen positieve en negatieve erfdienstbaarheden.
*Positieve erfdienstbaarheden: de eigenaar van het heersende erf mag iets doen wat hij normaal niet zou mogen doen.
Voorbeeld: recht van overgang.
*Negatieve erfdienstbaarheden: de eigenaar van het heersende erf kan de eigenaar iets verbieden.
Voorbeeld: verbieden om te bouwen of te beplanten.
Ten derde, kan er een onderscheid worden gemaakt tussen voortdurende en niet-voortdurende erfdienstbaarheden
*Voortdurende erfdienstbaarheden: vereisen geen tussenkomst van de mens. Zij bieden een voordeel aan het heersende erf.
Voorbeeld: recht van gas- en elektriciteitsleidingen, recht van steun en uitbouw, enz.
*Niet-voortdurende erfdienstbaarheden: vereisen steeds een tussenkomst van de mens.
Voorbeeld: recht om water te putten, rioolrecht, enz.
Ten vierde, kan er een onderscheid worden gemaakt tussen zichtbare en niet-zichtbare erfdienstbaarheden.
*Zichtbare erfdienstbaarheden: zichtbaar werk.
Voorbeeld: een deur, een venster, een pad, een balkon, enz.
*Niet-zichtbare erfdienstbaarheden: niet-zichtbaar werk.
Voorbeeld: verbod om hoger te bouwen.
- Modaliteiten
Een erfdienstbaarheid moet steeds worden getoetst aan de oorsprong ervan. Een erfdienstbaarheid heeft recht op al hetgeen dat noodzakelijk is om er gebruik van te maken. Voorbeeld: de erfdienstbaarheid om water te putten uit een grond van een ander.
De eigenaar van een heersend erf heeft het recht om alle werken uit te voeren die nodig zijn voor het gebruik en behoud van zijn erfdienstbaarheid. Hierop bestaat een beperking, hij mag namelijk zijn erfdienstbaarheid niet verzwaren.
- Wat gebeurt er met een erfdienstbaarheid bij verkoop ?
Een erfdienstbaarheid bestaat levenslang, het is eigen aan een onroerend goed. Stel een woning met erfdienstbaarheid wordt verkocht, dan gaat de erfdienstbaarheid mee over. Het is heel belangrijk dat een koper correct geïnformeerd wordt over de erfdienstbaarheden.